普陀区房屋交易中心:房地产如何走的更远?一

  普陀区房屋交易中心:房地产如何走的更远?一个字,“稳”

      2018年,房企规模化、行业集中化的趋势愈发明显,但同时随着调控深化,企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现,行业整体风险有所累积。在此背景下,优秀百强房企通过降成本、降负债、准布局等策略,实现企业的财务稳健运营。本文以中海、华润、龙湖和金地为标杆,分析其在业绩、杠杆以及业务拓展等方面的优势,为行业提供参考。

  稳业绩

  近年来,代表房企销售业绩一直保持稳定增长态势,2014年以来的平均复?#26174;?#38271;率在20%-40%之间。虽然?#20013;?#20174;严的房地产市场给房企销售业绩带来一定的压力,但代表房企综合调整策略,适应市场形势,销售业绩依然稳步上升。

  

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  图:2014-2018年代表企业销售额

  降杠杆

  2018年,代表房企在保持较高营收的同时,始终坚持稳健的财务政策,严格控制负债水平,保持良好现金流,从容应对当下的房地产调控,主体评级较高。

  

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  图:代表房企杠杆率情况

  资产负债率、净负债率?#38464;行?#36127;债率等风险性指标均处于?#38464;?#34892;业平均水?#20581;?#20174;资产负债率来看,2018年中期,中海地产资产负债?#23454;?#33267;60%,华润、龙湖和金地资产负债率均处于行业平均水平附近,分别为72%、73%、77%。净负债率远?#38464;?#34892;业平均水平;从净负债率来看,中海地产和华润置地的净负债率均?#38464;?0%,分别为20%和48%;龙湖和金地的净负债率分别为55%和76%,均处于行业?#31995;?#27700;平;从?#34892;?#36127;债率来看,代表房企?#34892;?#36127;债率均处于40%-50%之间,?#38464;?#34892;业平均水平,销售回款率较高。

  此外,代表房企的毛利率普遍较高,2018年中期,龙湖和金地的毛利率分别为37.1%和38.24%,其中金地的毛利率较上年同期增加8.65个百分点,公司销售回款率超过80%。

  

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  关键词一:低成本

  融资成本集中在4%-5%,获投资机构高度认可。在当前整体信贷环境趋紧,融资成本逐渐上扬的趋势下,代表房企发挥财务稳健以及成本控制优势,获投资机构高度认可,良性循环,以?#31995;?#30340;成本获得融资,加权平均融资成本集中在4%-5%之间。

  

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  表:代表房企2018年融资情况及中期平均利率

  2018年中期,中海地产融资成本为4.27%,与去年齐平,同为央企的华润置地加权平均融资成本4.41%,略?#38464;?#20013;海,民营企业中融资成本?#31995;?#30340;龙湖和金地,则控制在4.5%和4.8%左右。

  低成本拿地,积极不激进。代表房企在热点城市积极参?#27169;?#20840;国布局?#20132;?#31283;定,理?#36828;?#24453;火爆城市的高价地争夺,控制土地成本,积极不激进。2018年上半年,龙湖平均拿地成本为5142元/平方米,2018年?#20934;?#25343;地27宗,华润置地平均拿地成本约为6284元/平方米,均处?#31995;?#27700;?#20581;?/p>

  

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  表:龙湖地产2018年?#20934;?#25343;地情况(部分)

  科学成本管控,信息化提升效率。中海构建了全流程数字化管控平台,对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控,被称为房地产行业的“利润奶牛”。华润置地建立成本管理iCost系统,精益管理提升效率。金地针对首期首开项目进行工期提速,提高招标效率和招标质量,还根据公司战略,对全国多个二三线城市进行成本调研,为后续快速开发做好成本信息量化准备,在成本采购方面,金地拓宽战略采购范围,引入更多新的供应商以降低采购价格,并在全集团建立更全面的人员系统加强战略采购管理。

  关键词二:高效益

  代表房企把握城市发展趋势,深挖城市群潜力,集中于一二线主流城市进行土地储备,合理控制成本,为未来盈利增长留出足够空间。

  代表房企普遍集中布局产业和人口优势凸显、发展潜力大的一二线城市。其中,中海地产2018年一二线城?#24515;?#22320;宗数占比高达92%;截至2018年中期,华润和金地总土地储备面积中,一二线城市占比分别为76%和85%;2018年中期龙湖新增土地储备面积中,一二线城市占比高达90%。

  

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  图:代表房企布局城市特点

  抓主流、抓机遇,把握城市发展规律。在布局特点上,中海布局经济实力强、人口?#20013;?#27969;入的城市,坚持主流城市、主流地段的定位。华润置地在资源配置上立足大局,把握中国城镇化进程规律,资源集中在大都市核心城市、区域中心城市、省会城市。龙湖采取“坚守头寸,谨慎决策”的策略,?#20013;?#28145;耕中国的一二线城市,坚持城市圈、高铁路径逻辑,同时适度下沉高铁沿线、都市圈核心城市周边的卫星城市。金地则采取“阵地扎根与?#20301;?#25112;结合”战略,抓紧深耕布局的计划阵地,同时关注阶段性的投资机会。

  业务拓展

  2018年,销售市场的下滑迫使房企加快?#24179;?#19994;务拓展,扩展赛道,寻求新的利润增长点,百强代表企业业务触角遍布科技、农业、教育、养老、租赁等领域,但目前房企的布局主力依然是房地产开发业务,地产+模式仍在探索中。

  

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  总结:综合来看,稳健型房企在业绩、杠杆和业务拓展方面均有较好表现,低负债、优布局、低成本等特性相辅相成,良性循环,?#34892;?#21161;推房企提升市场竞争力,在变化莫测的房地产市场中稳步前行。

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