娄底房地产:楼市的真相就在那,你只是不愿承

  娄底房地产:楼市的真相就在那,你只是不愿承认罢了!

  1、房子是用来住的,不是用来炒的

  在读懂这句话之前,我们先来了解一下什么是「房子」。

娄底房地产

  自98年房改以来,在我们市场上真正实现自由交易的,其实统称为商品房,而商品房的本质就是商品,和黄金、钻石、大蒜、土豆是一样的。

  再往下追溯,商品又是资源,资源天生带有稀缺性,稀缺就有争夺,争夺就会创造出投资和投机行为,这个逻辑大家一定要明?#20303;?/p>

  所以,我们的房子真正值钱的并不是那个钢筋水泥壳,而是房产下面土地带来的资源。

  第一,房子是用来居住;(这句话是对的,闲置就是占坑,纯属资源浪费,这种做法应该完全制止,非常建议收取高额的空置税)

  第二,房子不是用来炒的;(这个要看是什么房,商品房天然带有投资属性,本就带有炒的成分,但是人才保障房、公租房、共有产权房这类房子绝对不能炒,它实现的是社会?#29992;?#22522;础保障功能)

  第三,房子是用来投资;(纵观全世界任?#25105;?#20010;国家,房子都是抗击通胀的优质资产,之前买房的人到后来赚了钱,其实不是这样,只不过把这些年被通胀掠夺的财富转移到了房产价值上了而已。况且如果没有人投资,大家买了房子都用于自住,那城市新进入的打工者去哪儿租赁住房呢?)

  所以总结为一句话,房地产基本的居住属性无法改变,房地产投资属性将长期存在。

  这些年,你会发现一个很明显的楼市现象,房价不涨房租涨,房租不涨房价涨,总是有一块会弥补投资收益。

  “居者有其屋”的实现方式也并不是把房价降低,让所有人能买得起房,而是通过建立长效机制,建立更多的保障房给大家住。

  2、刚需什么时候买房都合适

  实际上,刚需是一个很模糊的概念。因为买得起就买,买不起就不买,这个世界上没有非买不可的商品,所以在房子这个商品面前,就没什么刚需不刚需的界限了。

  只有在楼市下跌中还在买房的人才能算得上是刚需,明明不知道房子会降价多少,底部在何?#20445;?#36824;必须上车买房的,那肯定是以自住为目的的刚需。

  在房价上涨阶段,各种各样的需求都成了刚需。有人儿子才2岁,害怕未来买不起,就想着在市?#34892;?#20080;一套学区房;有的人手上有闲钱,看到别人都在买,心里痒痒自己也买一套;有的人看到了心仪的房子,奉若至宝,砸锅卖铁也要买。这些人算不算刚需呢?他们只能算是伪刚需。

  在中国,房子被赋予了太多的概念,城市?#29992;瘛?#25143;籍、学位、医疗保?#31232;?#21319;值保?#31232;?#20035;至养?#31232;?#20026;了抢占这些社会资源,就必须拿出三代人的心血,去买那些钢筋水泥建造的空中楼阁。

  有限的城市资源如果以房子为社会阶层划分的话,不得不说,我们社会文明还处于初级阶段。

  正因为房子被赋予太多意义,在楼市上涨的预期下,老百姓出现了买房的群羊效应,各种各样的伪刚需一夜之间变成刚需,将所有房子吃的一干二净,这时候反而那些没地方住的刚需被排挤到边?#21040;?#33853;,望着茫茫人海瑟瑟发抖。

  任何商品价格都是有周期性的,大多数人的买卖都发生在错误的时间点,大部分人很容易被眼前的现象所蒙蔽,投资房产和投资股票是一个?#35272;恚?#30495;正赚钱的都是少数那些精准逃顶?#32479;?#24213;的人。

  目前真正的刚性需求还没有完全释放完,但也正在处于衰减阶段。人口红利的缺失,城镇化的艰难,可以预见的是,未来房子的空置率远比2015年要高的多,而马云那句“8年以后,房子如葱”的预言,也将会在大部分城市得到应验。

  中国的未来,和现在的日本一模一样。日本除了东京房价坚挺,再往下的地方都开始送房了。中国人口基数大,但也只能创造出三个国?#26102;?#20934;的都市圈和多个以省会为?#34892;?#30340;大都市,这就是我为什么不?#20040;?#23478;在三四线投资房产的原因。

  至于“刚需什么时候买房这句话”,真正的区别在于是纯刚需还是伪刚需。纯刚需就是必须马上要住房的,下个月不买房,结不了婚的,下个月不买房,孩子上不了学的,这些才是纯正的购房需求。

  而伪刚需大部分是处在“买涨不买跌”的错误思想中,“什么时候都可以买”这句话造成的损失不言而喻。

  3、调控政策是为了降房价的

  很多人对房地产调控政策非常敏感,敏感到只要官方政策发布政策就出一身冷汗。单纯地认为,“遏制房价上涨,房价要会跌,?#24213;际?#25918;货币流动性,房价就要涨”,其实这些都是片面的。

  自房地产市场建立以来,出台调控政策的目的只有一个:为了防范金融风险,控制房价过快大幅上涨,真正意图是将房价控制在合理的上涨幅度,而不是要打压房地产市场。

  过去数十次调控,没有一次是为了让房价下跌的,只要“不涨的那么快”就算达到了目的。

  先把房价摁住几年,让?#29992;?#25910;入和社会财富赶上来,然后做实今天的房价。今天的房价?#27604;黄?#39640;,但是过几年,等人们都攒足了首付,房价有了支撑,有人卖房有人买房,房价自然就跌不下去了,中国楼市房价“大涨小跌”就是这么来的。

  其实房价最好的状态是缓涨,配合着?#29992;?#36130;富,配合着货币通胀,但是每次又因为买涨不买跌爆发了群羊效应和楼市大萧条,所以说,调控真是一门艺术。

  这次大调控之后,我们也看到的调控的结果:

  1.能降价的房子,普通白领依旧买不起,或者买了根本没法住。

  2.普通白领买得起又好住的房子,肯定不会降价,甚至会缓慢上涨。

  4、房地产把实体经?#27809;?#20102;

  现在的房地产市场发展的不太?#33579;?#36825;个不太?#33579;?#26159;因为参与者并没有很好的认识到它的用处。

  开发商不以造好房子为荣,?#29992;?#19981;以好的居住体验为荣,地方不以保障?#29992;?#21487;?#20013;?#21457;展为荣,一切都落到了房子的增值身上。

  所以这样导致的结果是,房地产过分发展金融属性,负面效果日益?#29616;亍?#32467;果到今天,所有人又把罪恶归到了房地产头上:因为房地产,把实体经?#27809;?#28781;了。

  殊不知,房地产也属于实体经济。

  从下游来说,搬一次新家起码也得需要购买一套家具、一套家电,甚至做一次大的装修;从上游来说,钢铁、水泥、机械等行业无一不受到房地产的影响。

  上下游带来的产业解决了多少社会就业问题,这些传?#25215;?#19994;都属于制造业,而?#19968;褂写?#37327;的中介服务机构和人?#20445;?#36824;有依靠给新房做装修设计的人员、施工人?#20445;?#36824;有广大进城打工的农民工?#20540;埽?#22823;多数也是去搞工程建设了。

  他们为城市创造的财富,又用来建设地铁、公园、广场、办公大楼等等,办公大楼招商发展,才能推动实体经济的增长。

  一个产业过度投资会产生泡沫,一个产品过度炒作?#19981;?#20135;生泡沫,前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。

  任?#25105;?#20010;产业都存在「投资扩张,取得收益,再扩张」的过程,这个过?#22871;?#21518;形成的市场最?#31449;?#23450;了这个行业的方向。

  不得不承认,中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展?#28818;?#26159;分不开的,其带动了相关行业的整体发展,但问题是我们集中全力发展了房地产,而忽略了其他行业的进步,对房地产的过度投资,也抽干了其他行业的养分。

  很多人怪房地产,这就好比有一片富饶待开发的丛林,规则是每年让你开采一点可以开发100年,然而人们却花10年时间把丛林开发得毛都不剩。

  最后丛林被毁,引来了泥石流,生灵涂炭,人们反而又怪丛?#32622;?#26377;?#20540;?#20303;泥石流。到底该怪谁呢?

  不得否认的是,未来房地产?#31561;?#28982;是中国经济发展不可或缺的关键引擎,但与之配套的一定是高科技产业兴起和制造业升级的结果,否则这股泥石流将成为最大的灾难。

  楼市为什么值得研究,是因为这是一个「看山不是山,看水不是水」的地方,?#29616;?#30340;信息差让很多购房者迷失于谎言之中,成为了随风摇摆的韭菜。若想看?#20204;?#21069;方的路,一定要记住一句话:

  任何事情的真相,一定是结果而不是开始或者过程

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