「上海热线二手房」博鳌现场丨刘洪玉:市场环境变复杂 相关技术改变传统格局

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7月28日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会迎来主论坛日。在“走出舒适区:稳定平衡视野下的中性增长”主题演讲环节中,清华大学房地产研究所所长刘洪玉带来题为《高质量转型发展下的房地产:政策与市场趋势》的分享。

刘洪玉认为,舒适区即是代表机会多,在稳定平衡视野下的中性增长,是当下和未来将要面对的问题。

他指出,房地产市场内部的环境发生了变化,20年来的快速发展令住房市场发展达到了非常高的高度。市场从关注数量到关注质量,从关注增量到存量,从简单的开发到开发和管理并重,甚至管理变得更加的重要。一些城市提出了楼宇经济的说法,实际上更加关注后续空间的使用和运营管理。在新建和更新方面,更新发展变得更多。由短平快的单一销售模式,变为出售和出租并行,慢慢向持有的方向发展,出租变成了很重要的模式。

同时,过去的供应逐渐打破短缺的状态,开始出现了地区过量的供应,房地产市场外部环境也在发生变化。

“一个是经济增长速度放缓了。再有一个城镇化发展的速度开始变慢了,”刘洪玉说道,“还有个一个很重要的变化,跟房地产相关的某些技术,当然主要是其他技术在房地产领域的应用。这方面的技术迅猛发展。”房地产的环境正由简单转向复杂,难以如以前一样通过简单的方式处理。

在政策方面,刘洪玉认为房地产制度最重要的还是住房制度,基本住房的问题解决,应该和相?#26434;?#30340;土地供应的方式相关联,这是完善基础性的住房制度,“它的定位就是房租不炒,然后就是要构建一个稳定市场,促进市场的稳定发展的长效机制,这个目前也在开始慢慢的把它具体化了,过去稳房价,现在是稳地价和稳预期”。

同时,刘洪玉还认为目前的一城一策设法能够让城市政府从过去调控变成稳定,中央政府更多的是承担指导的责任,但是看到各个城?#24615;?#35843;整微调政策,一城一策制订的调整,发挥市场管理的政策,在这个过程中结合自己城市做了微调,从宏观政策的角度,希望能够摆脱阻力。

“制度基础和土地制度、规划管理制度、预算财政的收支制度相关联,没有这样的制度基础,很?#30740;?#25104;这样的一种模式。” 在促进城市化和工业化及城市的增长的同时,也有一些负面的效果——由于土地资源的错配推高了房价,重增长轻发展,引发了政府债务方面存在着风险,还产生了社会民生问题。

关于房地产的相关技术,第一类技术为绿色健康的技术,这些技术的应用被理论证明是有益于改善人类的工作绩效和工作状况,“我们做过相关的研究,绿色建筑的成本和收益也是能够匹配的,市场有这种机制使?#29992;?#24895;意付出更多的钱为了绿色建筑”。

第二类技术为智慧科技。这种智慧技术,让房地产的产品,让房地产的服务,房地产的管理能力出现了赋能,“用大数据、云计算包括很多智能设备,对建成的这种商业空间进行非常高效的管理,能够?#34892;?#30340;节约成本,提高效?#23454;?#31561;。这些应用逐渐的改变传统经验和格局”。

新技术的出现,为未来城市的可?#20013;?#21457;展提供支持,逐渐瓦解传统的城市规划。“房地产企业在此过程中,要更加的专业和理性,从快速成长到高质量发展方式的转变,过去是关注机会型的投资,未来更加关注稳健?#32479;?#26377;型的投资,这样才可以促使房地产企业从单一的开发商的角色向多重的角色转变。”刘洪玉说道。

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