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  2018年堪称房地产史?#31995;?#25511;政策最为严厉的一年。全年共发布调控政策450余条,相当于工作日平均每天调控2次。

  在调控持续从?#31995;?#32972;景下,房价上涨预期风向调转,部分开发商和投资者对调控政策放松的预期落空;购房者观望情绪蔓延,投资投机热情下降。全国房地产市场整体退热,各线城市的房价涨幅全面收窄。

  近日,云房数据联合和讯房产发布《2018下半年中国房地产投资回报率调查报告》,选取若干典型城市,结合城市房价、租金走势,以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据,为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。本期推出的是《25城普宅投资回报率排行榜》。

  西部楼市快速崛起 部分三四线风险高

  2018下半年,全国普宅成交价格同比上涨5.8%,较去年同期涨幅再度收窄,比2018上半年增速下滑约4个百?#20540;悖?#24066;场已回归理性。

  短期内一二线城市房价稳?#26032;?#38477;,三四线城市涨速进一步放缓,一些房价虚高、人口流失严重的三四线城市风险较高。

受政策调控影响,一线城市中,?#26412;?#20215;格同比下滑4.7%;上海价格同比下跌1.4%;深圳 “有效供需”推动市场稳定,价格同比略有增长;广州政策相对宽松,需求能够释放,价格同比增长12.4%。

 
  受政策调控影响,一线城市中,?#26412;?#20215;格同比下滑4.7%;上海价格同比下跌1.4%;深圳 “有效供需”推动市场稳定,价格同比略有增长;广州政策相对宽松,需求能够释放,价格同比增长12.4%。

  除?#26412;?#19978;海、天津(楼盘)外,其他城市价格均出现了不同程度的上涨,其中西安(楼盘)、成都价格同?#26085;?#24133;逾20%,西部楼市快速崛起,“抢人大战” 对楼市的影响显而?#20934;?/P>

  在“租购并举”政策的引导下,房地产企业、互联网企业、金融机构等纷纷进入住房租赁市场。建行、工行、中行在内的多家商业银行也纷纷布局长租领域。资本大量进驻,加剧了长租公寓利用金融杠杆加价争夺房源的行为,推高了部分城市的短期租金。

  统计显示,2018下半年全国租金同比增速为6.2%。其中,一线城市同比增速10%,和去年同期仅3.4%的增速相比,上涨速度加快了近2倍。在调控政策不断深化的背景下,房地产投资趋于理性,随着融资杠杆和政策支?#20540;?#28040;长,一二线租赁需求热度较高的城市,房屋租赁产业将迎来大发展。

  历史转售回报率高于未来 多套房产持有者适合?#36164;?/STRONG>

  2018下半年,受全国调控政策影响,房地产步入下行周期,整体房价、租金涨幅有所回落,静态和长期租赁回报率持续走低。其中,静态租赁回报率大多分布在1.0%-3.0%之间,25城均值为2.0%,按平均房价购房后出租,需要50年才能回本;长期租赁回报率均值为3.3%,平均下降了0.1%,青?#28023;?#27004;盘)、厦门(楼盘)等8个城市的回报率,甚至不敌三年期定存(2.75%)。

  2018下半年未来转售回报率(2018-2023)的小幅攀升,是因为城市分化还在继续,人口净流入较高的热点城市有快速发展的利好,刚性购房需求增加,房价仍在缓慢上行。

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  虽然2018下半年历史转售回报率扭转了上半年的下行态势,回升至12.0%。但从长远来看,在“房住不炒”的基调下,全国房价不存在大幅上涨的空间。随着房地产步入下行周期,房价回归到理性水平,预计大部分城市转售回报率或将下行。25城市历史转售回报率均高于未来转售回报率,意味着当前持有多套房产的人适合?#36164;郟?#19981;适合再囤房。

  静态租赁回报率全面下滑 转售回报逐步趋近长租

  受调控政策的影响,2018下半年一线城市静态租赁回报率普遍再度小幅回落,合并回归至1.4%-1.8%区间。

  深圳在长租市场快速发展,静态租赁回报率上扬,长期租赁回报率高于其他城市。在住房不炒的主基调下,房价涨幅持续收窄回归至合理水平,未来转售回报率(2018-2023)下行,逐步趋近于长期租赁回报率。

从静态租赁回报来看,除杭州、深圳有微幅上扬外,多数城市均呈现出下滑态势。其中,银川因为房价处于?#31995;退?#24179;,静态回报率长期处于高位。而福州、厦门的回报率,甚至不及一年定存(1.5%)。

 
  从静态租赁回报来看,除杭州、深圳有微幅上扬外,多数城市均呈现出下滑态势。其中,银川因为房价处于?#31995;退?#24179;,静态回报率长期处于高位。而福州、厦门的回报率,甚至不及一年定存(1.5%)。

  长期租赁方面,租赁市场快速崛起,城市出现分化?#21512;?#38376;、杭州等11个城?#26032;?#26377;上涨,其余城市均出现不同程度的下滑。其中,重庆、郑州(楼盘)等城市回报率高于4%,更具投资价值;14个城市低于投资均值,青岛、厦门等8个城市的回报率甚至没跑赢三年期定存(2.75%)。

  覆盖城市:

  普通住宅篇全国覆盖的城市为?#26412;?#19978;海、广州、深圳、天津、武?#28023;?#27004;盘)、成都、重庆(楼盘)、长沙(楼盘)、南京(楼盘)、杭州、西安、苏州(楼盘)、大连(楼盘)、无锡(楼盘)、沈阳、宁波(楼盘)、石?#26131;?#27004;盘)、青岛、太原(楼盘)、郑州、佛山(楼盘)、福州、厦门、银川25个城市。

  指标解释:

  静态租赁回报率:年内租金收益与售价的比值,根据当前租金回报,选择投资时机。

  长期租赁回报率:租金增长情况下,长期出租物业可获得的租金回报,可判断长期的租金收益。

  5年租赁后转售回报率:指5年内持有物业并出租,于第5年末出售物业可获得的回报率,包含租金回报和房产增值两部分收益后测算得到的回报率。根据转售回报,判断最佳转售时机。

 

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