重庆这一动作,意味着未来房价仍将保持上涨态势

  1月1日,重庆(楼盘)公布了最新的主城区房产税起征点,从15455元/平方米调整为17630元/平方米。

  这是一个例行动作。

  对于重庆这则新闻,有两点值得关注:

  一、这个价格是怎么算出来的?

  二、这个标准的房产税,有多少人会受到影响?

先来看看第一个问题。

 

  先来看看第一个问题。

  2011年重庆房产税的起征点是9941元/平米,2019年是17630元每平米。八年总涨幅为77.35%。

  不过,重庆的房产税起征点也不是每年都上调,2011年第一次公布,2012-2019年,8年间调整了6次,其中2014-2016年保持不变。

  17630元/平?#23383;?#30340;是建筑面积,并非重庆新房市场流行的套内面积的算法。至于这个价格的计算公式,特别简单,是过去两年重庆九城区成交均价的2倍。

  从官方的算法中,我们也能反推过去两年重庆九城区商品房的成交均价为8815元/平米。由于房产税起征点与房价正比例挂钩,而这也等于是官方承认过去八年重庆房价总涨幅为77.35%。

  目前真正针对住宅征收房产税的城市只有重庆和上海(楼盘)。

  请注意,这里指的是房产税,并不是尚未推出的房地产税。

  再来看第二个问题。

  17630元/平米,有多少人会受到影响?

  根据兔博士的最新数据,

  过去30天重庆新房成交均价为11507元/平米,成交?#36164;?#20026;5224套;

  过去30天重庆二手房成交均价为18409元/平米,成交?#36164;?#20026;17489套;

  很明显,从价格的层面来看,最近一年多以来,多数在重庆买房的人会受到最新起征点的影响。未来在重庆买房的这些人,多数也会受到影响。

  ?#27604;唬?#36825;里必须要考虑到免征面积,对于新购独栋商品住宅的,免征面积为100平米。从这个角度来说,随着时间的推移,重庆房产税的覆盖面已经不再仅限于“高档住房?#20445;?#32780;是会扩大至普通中档住房。

  重庆楼市有其稳定器,它一直是中国房地产市场中的一个典型,在最近一轮房价上涨潮中,重庆房价基本保持平稳,2011年至2019年,年均仅增长9.67%,这在一二线城市中算是很低的了。这跟重庆所采取的特殊策略有关,地票制度带来了充足的保障房供应。

  过去8年,重庆房地产税起征点的上调幅度也不是一成不变,低的有3%,高的超过了22%,但总体一直在上调。

  波动会有,但趋势不会扭转。当前的房地产早已告别了暴涨的时代,但城镇化的大潮仍在继续。这种趋势,配合极小的调整就能释放巨大的能量。

  当前众多城市正在尝试微刺激,包括放?#19978;?#20215;,调整限售等策略。这种调整,整体会抬升房价,但幅度不会太大,比如缩小乃至抹平新房和二手房之间的价格倒挂。

  新的一年会有各种尝试,不仅政策如此,开发商更是如此。他们会积极主动尝试上调预售价,尝试缩小新房和二手房之间的价格差。对此,我们要?#34892;?#29702;准备。

回到重庆,提高房产税的起征点,不是为了削弱它的调控效果,而是根据房价上涨的幅度做出的相应调整。

 

  回到重庆,提高房产税的起征点,不是为了削弱它的调控效果,而是根据房价上涨的幅度做出的相应调整。

  对于重庆来说,房产税起征点的逐步提高是一个值得关注的信号,至少它代表了一?#30452;?#20070;:重庆未来房价仍会保持一种稳步上涨的趋势。

  从2016年到2017、2018年,大部分城市都经历过一轮上涨的行情,有早有晚,但每个城市持续的也就是一年左右, 接下来的时间就是调整,时间可能是两年或者更长,但这种调整几乎不可能把之前某一年的巨大涨幅全部吐出来。

  这就是现实。

 
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